11 Respuestas Última respuesta el 06-nov-2017 11:03 por katherinie81

    Préstamo promotor y cláusula suelo

    katherinie81

      Buenos días.

      Tengo varios casos relativos a clausula suelo donde el préstamo es subrogado de un préstamo promotor, en el cual se hayan las clausulas fundamentales del préstamo tales como tipo de interés a aplicar; por este motivo en la escritura que me traen los clientes no aparece por ningún lado ninguna clausula relativa a los tipos de interés , porque solo estipula que se subroga en las condiciones pactadas en el préstamo promotor . Los clientes acuden al banco para solicitar copia de condiciones del préstamo promotor y estos contestan que sólo pueden entregarsela al titular del préstamo promotor. ¿no tienen derecho los clientes a una copia de esas condiciones como parte subrogada?

      Gracias

        • Re: CLAUSULA SUELO-PRESTAMO PROMOTOR
          mgarcia

          Buenas tardes,

          en el momento en que se produce la subrogación, deberían haberles dado, al menos, copia del contrato (con todas las cláusulas y estipulaciones) en el cual se subrogan.

          Por ello entiendo que lo primero es acudir al titular primigenio del préstamo (esto es el promotor), el cual se lo debería haber dado con anterioridad.

          Al firmar un contrato se firman tantas copias como intervinientes ( o al menos se debería proceder así), y es por lo que entiendo que si existe alguien obligado sería sí o sí el promotor.

          Ahora bien, para el caso de intentar proceder judicialmente, pueden requerir a la entidad bancaria (mediante diligencias preliminares, art. 256 LEC y siguientes), a los efectos de exhibición del clausulado y así poder concretar la demanda.

           

          Espero haberle sido de ayuda

          Muchas gracias

          Un saludo

            • Re: CLAUSULA SUELO-PRESTAMO PROMOTOR
              katherinie81

              Relacionado con este tema de hipotecas subrogadas. Hoy me ha llegado al despacho un caso rarísimo de una hipoteca subrogada también de un préstamo promotor. En relación a los gastos, solo me entregan una factura de la gestoría donde al desglosar los gastos no especifica si es de la compraventa o de la subrogación, y cuando me dispongo a leer la escritura compruebo que el notario la titula como "compraventa con subrogación" y efectivamente en el clausulado se mencionan las cargas de la vivienda y que los compradores se subrogan a éstas, sin embargo, no aparece como parte en la escritura el banco; es decir, sólo contemplan al vendedor y al comprador. ¿no debería figurar el banco también?¿no se debe pagar por un lado lo relativo a la compraventa y por otro , a la hipoteca? ¿acaso debería el cliente tener otra escritura?

              Gracias

                • Re: CLAUSULA SUELO-PRESTAMO PROMOTOR
                  mgarcia

                  Buenos días, Katy.

                  Si efectivamente lo que se está produciendo es una compraventa de un bien hipotecado con subrogación en ésta, se debería entregar tanto el contrato de compraventa como el hipotecario al que se subrogan.

                  En caso contrario, qué constancia tienen del clausulado hipotecario, de las cuotas, plazos, posible condicionado abusivo, etc.

                   

                  Un saludo

                  • Re: CLAUSULA SUELO-PRESTAMO PROMOTOR
                    mgarcia

                    Buenos días nuevamente.

                    Entendemos que tributariamente habría que proceder a la liquidación de la compraventa, en virtud de lo expuesto en el artículo 14 del DECRETO LEGISLATIVO 1/2011 del texto refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado.

                    Si bien, asimismo, entendemos que en virtud de lo dispuesto en el artículo 7 de la LEY 2/1994, de 30 de Marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, la subrogación estaría exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de "Actos Jurídicos Documentados" sobre documentos notariales.

                     

                    Con respecto a la intervención del banco.

                    Entiendo que a este respecto, la intervención del banco no sería obligatoria, pero a los efectos de liberar al promotor de la obligación para con aquel contraída.

                    Me explico.

                    La entidad bancaria, para el caso de que la hipoteca no sea abonada, dirigirá la acción ejecutiva contra el bien y la entidad, pues es el deudor, y en su caso, de conformidad con el art. 685 LEC, contra sus clientes si se ha acreditado al banco la adquisición del inmueble.

                    Es decir, "el beneplácito" de la entidad bancaria con respecto a la subrogación interesa para que, en caso de impago, la acción se dirigiese exclusivamente contra sus mandantes.

                    Lo interesante es, de no tener la confirmación por parte del banco, haberles notificado la compraventa, para que, en caso de acción judicial, sus clientes sean notificados y puedan ejercitar sus derechos.

                    Muchas gracias

                    Un saludo

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                      • Re: CLAUSULA SUELO-PRESTAMO PROMOTOR
                        katherinie81

                        Entiendo, de este modo, que lo pagado a hacienda es por la compraventa y no por la subrogación y que por tanto puede que los gastos en este caso no deben ser objeto de reclamación, más si no existe la figura del banco en la escritura. ¿Usted que opina?

                          • Re: CLAUSULA SUELO-PRESTAMO PROMOTOR
                            mgarcia

                            Buenas tardes,

                            esos gastos de compraventa y subrogación son ajenos (al menos directamente) con el banco, es decir, los han realizado sus clientes sin la intervención de la entidad, por tanto, en caso de una demanda de reclamación, por ejemplo, de gastos de constitución de hipoteca, difícilmente se le podrían reclamar aquéllos más que nada porque le podrían excepcionar una falta de acción/legitimación pasiva.

                            Otro aspecto sería que la subrogación fuese de una entidad en otra (acreedoras) en virtud de la Ley 2/1994, de 30 de Marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. pero por lo que entiendo ese no es el caso.

                             

                            Gracias.

                            Un saludo

                            1 de 1 personas indicaron que les resultó útil
                              • Re: CLAUSULA SUELO-PRESTAMO PROMOTOR
                                katherinie81

                                Buenas tardes.

                                En relación a este tema.

                                Tengo que presentar demanda de clausula suelo por hipoteca subrogada. He conseguido también la escritura del préstamo promotor.

                                La escritura de compraventa con subrogación estipula en la cláusula tercera que el cliente conoce las clausulas financieras del préstamo promotor y que se obliga al cumplimiento de las mismas, y en concreto menciona que es la clausula tercera bis la que estipula los tipos de interés. Efectivamente en esa clausula del préstamo promotor existe el suelo que se viene aplicando al préstamo del cliente. Llegados a este punto en el que el cliente quiere demandar porque la entidad no devuelve las cantidades indebidamente cobradas, ¿qué nulidad se pide? ¿la cáusula del préstamo hipotecario?

                                  • Re: Préstamo promotor y cláusula suelo
                                    gfernandez

                                    Buenos días Katy,

                                    Estamos hablando de subrogación de hipoteca por cambio de deudor (tú sustituyes al deudor en el pago). En este caso la entidad mantiene la obligación de cumplir con su deber de información, es decir, aunque su intervención haya sido menor en toda la operación, debe velar porque el cliente conoce el contenido del préstamo a la hora de subrogarse, y advertirle de los compromisos que adquiere con su firma.

                                     

                                    La subrogación en el préstamo al promotor no deja de ser una financiación, y debe ser expresamente autorizada o consentida por la entidad financiera (art. 1.205 del Código Civil).

                                     

                                    De esta manera, si el banco no te informó verbalmente ni por escrito de la existencia de dicha cláusula y de sus implicaciones, podrás reclamar y solicitar que esa cláusula sea declarada nula.

                                     

                                    Voy a elaborar un formulario para reclamar la cláusula suelo (junto con los intereses de demora) en este tipo de hipotecas subrogadas, en cuanto esté lista, le aviso.

                                     

                                    Un saludo.

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